Membeli rumah yang lebih tua, membaikinya, dan kemudian menjualnya semula dengan keuntungan biasanya dikenali sebagai "membalikkan" rumah. Pembalikan yang berjaya bergantung pada mencari harta tanah yang harganya cukup rendah sehingga memungkinkan mendapat keuntungan apabila pelaburan awal dan kos pembaikan dikurangkan dari harga jualan akhir. Terdapat pelbagai cara untuk mencari rumah untuk dikelilingi. Pertama, kumpulkan senarai kediaman menggunakan sumber dalam talian, maklumat dari pejabat kerani daerah, dan melalui perundingan dengan ejen harta tanah. Nilaikan semua rumah dengan teliti. Sebelum membuat pembelian terakhir, berunding dengan profesional dan berunding dengan penjual. Ini akan membantu anda mencari harga terbaik untuk menjana keuntungan dengan membalikkan rumah.
Langkah-langkah
Bahagian 1 dari 3: Menyusun Senarai Rumah
Langkah 1. Ketahui mengenai harga purata di pasaran anda
Langkah pertama untuk mencari rumah untuk mencari adalah mengetahui pasaran anda. Anda ingin memastikan anda memahami berapa harga rata-rata di kawasan yang anda cari sehingga anda dapat mengenal pasti kediaman yang dinilai lebih rendah.
- Lihat pelbagai rumah yang ada di pasaran untuk mengetahui harga purata. Ini bukan sahaja memberi anda idea tentang rumah yang dinilai terlalu rendah, tetapi juga memberi anda gambaran tentang berapa harga rumah yang anda perlu dibaiki.
- Anda juga harus melihat faktor-faktor yang mempengaruhi nilai rumah. Adakah rumah di kawasan yang selamat? Adakah berhampiran sekolah atau kawasan perniagaan? Adakah ia mempunyai faktor yang menjadikannya wajar bagi rata-rata pembeli? Anda pasti mahu menyasarkan kediaman yang tidak dinilai di kawasan ini, kerana kemungkinan besar anda akan menjualnya untuk keuntungan di kemudian hari.
Langkah 2. Cari rumah yang dinilai rendah menggunakan alat dalam talian
Salah satu kaedah terbaik untuk mula mencari rumah untuk dibalik adalah dengan menggunakan alat dalam talian. Enjin carian dalam talian akan membolehkan anda memberikan julat harga dan mencari rumah di kawasan tertentu. Mulakan senarai anda dengan mencari pelbagai rumah dalam talian.
- Anda boleh mencari rumah menggunakan laman web seperti Zillow, Realtor.com, atau Trulia. Tweak mesin pencari sehingga harga terendah disenaraikan terlebih dahulu. Lihat pelbagai rumah dan simpan senarai minat di komputer anda.
- Ini akan memberi anda gambaran di mana rumah murah cenderung berada di kawasan kejiranan. Ini dapat menyempitkan carian anda di jalan raya, semasa anda mencari rumah melalui ejen harta tanah atau kedai lain.
- Perlu diingat bahawa rumah yang tidak dinilai tidak semestinya paling murah. Anda mahukan rumah yang dijual lebih rendah daripada nilai pasaran, tetapi rumah yang boleh dibaiki dan dijual kembali di jalan raya. Rumah termurah di suatu kawasan mungkin menghadapi masalah serius, dan tidak sepadan dengan pelaburan.
- Terdapat beberapa laman web baru di daerah tertentu di daerah ini yang dapat memberi anda tempat yang baik untuk memulakan dan mereka melakukan beberapa pemeriksaan untuk anda. BMV melakukan tugas yang baik untuk menjalankan komputasi automatik dan membandingkannya dengan harga senarai, sehingga tawaran di bawah nilai pasaran (atau dinilai rendah) sudah disaring untuk anda. Walaupun setiap kesepakatan mungkin bukan banyak, ia dapat memberi anda tempat yang bagus untuk memulakan penyelidikan anda mengenai harta tanah yang berpotensi. Laman web ini juga memberikan beberapa statistik berguna lain seperti penjualan REO dan hari rata-rata di pasaran di kawasan tersebut. Angka sebegini dapat memberi gambaran tentang apa yang berlaku pada jiran sasaran.
Langkah 3. Lawati pejabat kerani daerah anda untuk mencari rumah dalam proses penyitaan
Rumah yang melalui proses penyitaan biasanya akan lebih murah. Rumah yang dirampas mudah dibalik, dan mungkin tidak memerlukan pembaikan yang banyak. Anda mungkin dapat membuat tawaran kepada pemilik secara langsung, yang mungkin lebih murah daripada melalui ejen harta tanah. Anda boleh mengunjungi pejabat kerani daerah anda, atau pejabat kerani daerah di kawasan yang anda ingin beli, untuk mencari senarai rumah yang dirampas.
Langkah 1.
- Bercakap dengan pekerja di pejabat mengenai cara mencari rumah yang dirampas. Anda biasanya mencari Notis Jualan, Lis Pendens, atau Pemberitahuan Lalai.
- Anda juga boleh menyemak surat khabar tempatan. Biasanya terdapat bahagian notis umum yang memberi amaran kepada anda untuk menutup rumah.
Langkah 2. Cari rumah di luar bandar besar
Jangan hadkan carian anda ke bandar yang lebih besar. Walaupun rumah di bandar cenderung dijual dengan harga lebih banyak, anda masih boleh memperoleh keuntungan apabila merosakkan rumah di luar bandar. Anda biasanya dapat menjumpai rumah dengan harga rendah 2 hingga 3 jam di luar had bandar.
- Jangan pergi ke luar bandar. Ladang di kawasan terpencil tidak mungkin dijual dengan keuntungan yang besar. Ikuti bandar kecil berhampiran bandar atau kawasan pinggir bandar.
- Sekiranya boleh, perhatikan rumah yang jauh dari pantai. Rumah di bandar-bandar di Midwest dan South mempunyai harga yang jauh lebih murah daripada rumah pantai Timur atau Barat.
Langkah 3. Sediakan sistem amaran automatik
Sekiranya anda mendapat rumah dengan harga yang berpatutan, anda ingin menjadi orang pertama yang membuat tawaran. Ini dapat memberi anda kelebihan dalam persaingan. Sebaiknya siapkan beberapa sistem amaran automatik. Bercakap dengan ejen harta tanah anda mengenai sistem amaran automatik. Sekiranya anda tidak bekerja dengan ejen, laman web seperti Zillow secara amnya membolehkan anda membuat amaran automatik mengenai kediaman dengan harga tertentu di kawasan tertentu.
Langkah 4. Cari rumah yang dijual oleh pemilik
Sekiranya pemilik perlu menjual kediaman dengan cepat, mereka mungkin tidak lagi bercakap dengan ejen harta tanah. Rumah yang disediakan untuk dijual oleh pemiliknya mungkin dijual lebih murah. Pemilik rumah mungkin tidak mengetahui nilai sebenar harta tanah mereka dan membiarkannya berharga dengan harga di bawah nilai pasaran. Adalah idea yang baik untuk memandu melalui beberapa kawasan di mana anda berfikir untuk membeli rumah untuk dikelilingi. Awasi tanda-tanda yang bertuliskan "Dijual Oleh Pemilik."
Langkah 5. Rujuk ejen harta tanah
Adalah idea yang baik untuk mempunyai profesional di sisi anda. Sekiranya anda baru dalam pasaran harta tanah, berbincanglah dengan ejen harta tanah mengenai mencari rumah untuk dibalik. Ejen yang berkelayakan dapat membantu menunjukkan anda ke arah rumah berkualiti tinggi dan murah yang memenuhi keperluan anda.
- Anda boleh mencari ejen harta tanah dalam talian atau dengan melayari halaman kuning. Anda boleh membaca ulasan ejen di laman web seperti Yelp untuk memastikan mereka mempunyai reputasi yang kukuh.
- Anda juga harus meminta cadangan orang lain untuk membalik rumah. Ejen harta tanah juga harus bersedia memberikan maklumat hubungan kepada anda mengenai pelanggan masa lalu. Bercakap dengan pelanggan masa lalu dan ajukan pelbagai soalan untuk memastikan ejen harta tanah berpotensi kukuh.
Bahagian 2 dari 3: Menilai Potensi Pelaburan
Langkah 1. Melawat pelbagai jenis rumah
Jangan hadkan carian anda ketika mencari rumah untuk dibalik. Kunjungi pelbagai jenis rumah di sebilangan kawasan yang berbeza. Timbang kebaikan dan keburukan setiap rumah yang anda lawati sehingga anda dapat menentukan rumah mana yang bernilai pelaburan anda.
- Menghadiri banyak rumah terbuka di kawasan pilihan anda. Anda juga harus berbincang dengan ejen harta tanah anda dan meminta untuk melawat beberapa rumah dalam satu hari.
- Ketahui mengapa rumah mungkin murah. Beberapa rumah murah mungkin memerlukan pembaikan yang banyak atau berada di lokasi yang buruk. Rumah-rumah lain mungkin hanya memerlukan pembaikan kecil dan harga mungkin akan turun kerana faktor lain, seperti pemilik yang perlu menjual dengan cepat.
Langkah 2. Jangan menjauhi rumah yang memerlukan pembaikan
Sebilangan rumah mungkin berharga lebih rendah kerana mereka memerlukan kerja-kerja pembaikan. Sebilangan besar rumah yang anda dapati ketika membalikkan rumah akan menjadi penyangga yang lebih tinggi, jadi jangan menolak pekerjaan pembaikan. Sekiranya pembaikan dapat dilakukan dengan cepat dan dengan harga yang lebih murah, rumah mungkin bernilai pelaburan.
- Sering kali, rumah hanya memerlukan pembaikan kosmetik. Kerja cat yang buruk, permaidani yang buruk, atau bau yang kuat dapat meninggalkan kediaman di pasaran untuk jangka masa yang lama. Ini akan mengakibatkan harga rumah menjadi rendah. Walau bagaimanapun, masalah seperti ini agak mudah untuk diselesaikan.
- Lakukan penyelidikan untuk tujuan anda sendiri. Hubungi pelbagai kontraktor dan tanyakan kepada mereka berapa kos pembaikan tertentu. Anda juga harus bertanya kepada pemilik rumah atau ejen harta tanah sekiranya terdapat pembaikan besar yang perlu dilakukan di rumah tersebut.
Langkah 3. Buat banyak tawaran
Adalah idea yang baik untuk membuat banyak tawaran ketika mencari rumah untuk dibalik. Pasaran mungkin agak kompetitif, dan anda tidak akan dapat membeli setiap rumah yang anda tawarkan. Profesional menasihatkan anda menggunakan peraturan 100-10-1. Ini bermakna anda harus melihat kira-kira 100 rumah, membuat tawaran di sekitar 10 rumah, dan akhirnya membeli 1 rumah daripada 10 rumah.
- Jangan takut untuk membuat tawaran ke rumah yang bukan pilihan pertama anda. Sebahagian besar tawaran anda akan berjaya. Sekiranya anda berakhir dengan rumah yang bukan pilihan pertama anda, anda masih boleh memanfaatkan sepenuhnya pembelian tersebut.
- Walau bagaimanapun, jangan membuat tawaran untuk rumah yang anda tahu tidak anda mahukan. Rumah di kawasan kejiranan yang sangat buruk, misalnya, mungkin bukan pelaburan yang bermanfaat. Hanya buat tawaran untuk rumah yang anda rasa anda boleh hidup dengan membalikkan.
Bahagian 3 dari 3: Bercakap dengan Profesional mengenai Membuat Pembelian
Langkah 1. Lakukan pemeriksaan kediaman ke atas harta tanah yang anda ingin beli
Jangan sekali-kali membeli harta tanah tanpa melakukan pemeriksaan rumah terlebih dahulu. Ambil pemeriksa rumah yang berkelayakan untuk menilai rumah sebelum anda membuat tawaran.
- Pemeriksa rumah akan menjadi pihak ketiga yang berkecuali yang tidak berminat untuk meminimumkan kerosakan untuk membuat penjualan. Dia akan memberitahu anda berapa banyak kerja yang diperlukan di rumah.
- Rumah yang memerlukan pembaikan kecil adalah pelaburan yang bagus jika anda ingin membalikkan rumah. Rumah yang memerlukan pengubahsuaian besar, bagaimanapun, mungkin tidak bernilai masa dan wang anda.
Langkah 2. Bercakap dengan peguam
Kecuali anda mempunyai ijazah undang-undang sendiri, anda tidak boleh membeli rumah tanpa bercakap dengan peguam harta tanah. Terdapat banyak dokumen dan kontrak yang terlibat dalam pembelian rumah. Peguam harta tanah yang berkelayakan akan menasihati anda dengan teliti dan mencegah anda membuat keputusan pembelian yang buruk.
- Anda boleh mendapatkan peguam harta tanah dalam talian atau di halaman kuning tempatan. Anda juga harus bercakap dengan rakan atau rakan sekerja yang membalik rumah dan meminta rujukan.
- Sentiasa baca ulasan sebelum mengambil peguam untuk memastikan anda memilih seseorang yang mempunyai reputasi yang kukuh.
Langkah 3. Dapatkan anggaran kos pembaikan dari pelbagai profesional
Anda ingin memastikan kos pembaikan tidak melebihi keuntungan akhirnya dari rumah. Hubungi pelbagai kontraktor berlesen di kawasan anda. Beritahu mereka jenis pembaikan yang anda perlukan, dan minta anggaran. Hitung secara kasar berapa jumlah kos pembaikan.
- Sebilangan kontraktor tidak akan memberikan anggaran percuma jika anda tidak memiliki harta tanah kecuali anda sudah mempunyai hubungan kerja dengan mereka. Dalam beberapa kes, anda mungkin diminta membayar sedikit untuk mendapatkan anggaran untuk memperbaiki harta tanah yang bukan milik anda.
- Hubungi pelbagai tempat dan cari harga terendah. Walau bagaimanapun, anda juga harus membaca ulasan dalam talian dan berbincang dengan pelanggan lain sebelum membuat kontrak dengan kontraktor.
- Sekiranya terdapat pembaikan kecil, seperti kerja cat yang buruk, pertimbangkan untuk melakukannya sendiri. Ini dapat menjimatkan sejumlah wang semasa membalik rumah.
Langkah 4. Potong beberapa nombor untuk mengetahui berapa banyak yang ditawarkan untuk kediaman
Anda pasti ingin memastikan setiap rumah yang anda beli dapat memperoleh keuntungan. Untuk mengetahui berapa banyak yang harus anda tawarkan, anda mesti melakukan beberapa matematik yang mudah. Ejen harta tanah dan peguam anda seharusnya dapat membantu anda menganggarkan kos tertentu, serta harga jualan akhirnya harta tanah anda.
- Anda memerlukan apa yang disebut sebagai Nilai Pembaikan Selepas (ARV). Inilah harga yang akhirnya akan dijual oleh hartanah ini, dan ejen anda dapat mengetahui harga ini untuk anda dengan melihat penjualan baru-baru ini di kawasan sekitar.
- Anda mahu ARV menjadi sekitar 70% daripada apa yang anda akan bayar untuk kediaman. Darabkan ARV dengan 0.7 untuk mengetahui jumlah yang harus anda bayar untuk rumah tersebut. Sebagai contoh, sebuah rumah dengan ARV $ 200, 000 tidak boleh dibeli dengan harga lebih dari $ 140, 000 jika tidak memerlukan pembaikan. Anda harus mengurangkan kos pembaikan. Sekiranya rumah anda memerlukan pembaikan bernilai $ 40, 000, jangan beli dengan harga lebih dari $ 100, 000.
Langkah 5. Berunding dengan penjual
Anda harus selalu berunding sebelum menetapkan harga akhir. Sekiranya anda berunding dengan penjual, harga mungkin lebih rendah daripada yang anda mahu mulakan. Jangan terima harga pertama yang diminta penjual, terutamanya jika harganya lebih tinggi daripada harga maksimum yang anda kirakan.
Di sinilah sangat berguna untuk membuat banyak tawaran. Sekiranya anda kelihatan ingin melepaskan penjualan, penjual kemungkinan besar akan menyerah pada tawaran anda
Video - Dengan menggunakan perkhidmatan ini, beberapa maklumat dapat dikongsi dengan YouTube
Petua
- Sentiasa pesan carian tajuk penuh sebelum anda membayar wang tunai untuk harta tanah untuk dibalik. Jika tidak, anda mungkin perlu bertempur di mahkamah untuk mendapatkan kembali pelaburan anda sekiranya tajuk tersebut tidak dapat disampaikan secara sah.
- Diperlukan masa antara 2 minggu hingga setahun sehingga tajuk dapat dijelaskan. Pastikan kemungkinan tajuk ada sehingga anda dapat menarik diri sekiranya terdapat item yang merisaukan pada laporan tajuk. Sekiranya mungkin untuk membersihkan item ini, maka anda mungkin mahu meneruskannya, tetapi jika tidak, anda mungkin mahu mundur.
- Sekiranya anda akhirnya kehilangan wang kerana membalikkan rumah, yang bukan perkara biasa, anda mungkin mahu menyewa rumah itu selama satu atau dua tahun untuk menjana sejumlah wang tambahan sebelum menjualnya.
