Membeli kompleks pangsapuri adalah proses yang panjang, kadang-kadang rumit. Penting bagi anda untuk mencari kompleks pangsapuri yang anda fikir berpotensi menjana wang. Sekiranya perlu, bekerjasama dengan ejen harta tanah untuk mencari harta tanah dan dengan akauntan untuk menganalisis potensi kewangan kompleks pangsapuri. Untuk memohon pinjaman, kumpulkan maklumat yang diperlukan dan hubungi beberapa pemberi pinjaman. Juga, adalah idea yang baik untuk berunding dengan peguam harta tanah untuk membantu anda melalui proses tersebut.
Langkah-langkah
Bahagian 1 dari 4: Mencari Kompleks Pangsapuri
Langkah 1. Pilih jenis kompleks yang hendak dibeli
Anda mungkin ingin membeli kompleks pangsapuri yang hanya terdiri dari bangunan pangsapuri. Namun, anda juga harus mempertimbangkan untuk membeli kompleks "penggunaan campuran". Kompleks jenis ini juga mengandungi harta tanah komersial yang boleh anda sewa.
- Kompleks yang tidak digunakan semasa campuran boleh ditukar. Walau bagaimanapun, pengezonan mesti membenarkannya.
- Fikirkan juga kemudahan apa yang anda mahukan di kompleks pangsapuri anda. Sebagai contoh, ia mungkin mempunyai kemudahan kecergasan, kolam renang, atau kawasan umum untuk mengadakan majlis peribadi.
Langkah 2. Pertimbangkan untuk mengambil ejen harta tanah
Anda ingin membeli kompleks di kawasan yang tidak merosot, dan ejen dapat membantu anda mengenal pasti kawasan ini. Bercakap dengan pemilik kompleks pangsapuri lain mengenai sama ada mereka bekerja dengan ejen dan jika mereka akan mengesyorkannya.
- Sebaik-baiknya, anda harus pergi bersama seseorang yang bekerja sebagai ejen sepenuh masa. Pekerja sambilan mungkin tidak mengetahui pasaran di dalam dan luar.
- Sudah tentu, anda boleh meneliti kompleks pangsapuri sendiri. Semak dalam talian, berbincang dengan pelabur lain, dan berkeliling kawasan sekitar. Walau bagaimanapun, ejen yang berpengalaman di kompleks pangsapuri dapat menjimatkan masa anda.
Langkah 3. Lawati kompleks pangsapuri
Sentiasa lawati sebuah kompleks secara peribadi sebelum membuat keputusan untuk membeli. Anda harus melalui semua bangunan di kompleks dan melihat kawasan-kawasan umum. Catat, dan ajukan soalan. Membeli kompleks pangsapuri adalah pelaburan besar, dan anda tidak harus maju melainkan anda merasa selesa dengan keadaan bangunan.
- Jangan melalui hanya satu bangunan di kompleks. Sekiranya anda melakukannya, anda mungkin menganggap bangunan lain berada dalam keadaan setara. Jangan ragu jika ejen penjual menolak menunjukkan kepada anda semua bangunan di kompleks.
- Ingatlah untuk berkunjung pada waktu petang supaya anda dapat melihat ciri keselamatan di kompleks pangsapuri. Laluan pejalan kaki harus diterangi dengan baik, pintu terkunci dengan betul, dan tidak ada orang yang harus berkeliaran di sekitar premis.
Langkah 4. Bercakap dengan pemilik semasa
Anda boleh memperoleh banyak maklumat berharga dengan berjumpa dengan pemilik kompleks pangsapuri semasa. Bersedia untuk mengemukakan soalan yang relevan. Contohnya, tanyakan perkara berikut:
- Berapa unit yang disewa? Akan lebih mudah untuk membiayai kompleks pangsapuri yang sedang disewa.
- Sudah berapa lama penyewa berada? Kompleks dengan penyewa jangka panjang mungkin lebih stabil.
- Mengapa pemilik menjual? Bersara atau menukar pelaburan adalah alasan yang sah. Walau bagaimanapun, pemilik yang menjual kerana mereka kehilangan wang adalah bendera merah. Perlu diingat alasan pemilik menjual mungkin sulit.
Langkah 5. Minta maklumat mengenai penyewa semasa
Anda ingin mengetahui perincian mengenai pajakan mereka. Minta "rent-roll", yang harus mengandungi maklumat berikut:
- Senarai penyewa dan unitnya.
- Dimensi setiap unit.
- Syarat pajakan.
- Jumlah sewa dan deposit.
- Bilangan bilik tidur dan bilik mandi di setiap unit.
Bahagian 2 dari 4: Menganalisis Keuntungan
Langkah 1. Anggarkan berapa banyak yang anda boleh bayar dalam sewa
Anda tidak boleh membeli kompleks pangsapuri melainkan anda mampu membelinya. Analisis sama ada tuan tanah semasa telah menyewa unit terlalu murah atau adakah sewa sesuai dengan kadar pasaran.
- Cari kompleks pangsapuri yang setanding dalam talian. Lihat berapa harga iklan mereka. Untuk sumber yang hebat yang dapat membantu anda mengetahui harga sewa yang berdekatan, lawati
- Anda juga boleh bertanya kepada syarikat pengurusan harta tanah yang berlainan, berapa kadar pasaran di kawasan anda.
- Sekiranya kompleks ini mempunyai ruang komersial, maka ejen harta tanah juga dapat membantu anda mengetahui jumlah bayarannya.
Langkah 2. Anggarkan perbelanjaan anda
Kompleks pangsapuri memerlukan penyelenggaraan berterusan, jadi anda perlu menganalisis perbelanjaan penyelenggaraan. Dapatkan penyata untung rugi dari pemilik semasa. Namun, jangan mempercayainya 100%. Pemiliknya mungkin akan mengeluarkan beberapa nombor untuk menjadikan kompleks pangsapuri lebih menarik. Periksa semula maklumat perbelanjaan:
- Dapatkan maklumat cukai kompleks dari penilai daerah.
- Anggarkan kos pengurusan harta tanah dengan menghubungi syarikat pengurusan harta tanah. Tanya berapa caj yang dikenakan. Biasanya, bayaran mereka berdasarkan peratusan sewa yang diharapkan.
- Hitung jumlah penyelenggaraan yang diperlukan. Sekiranya anda tidak pernah menjalankan kompleks pangsapuri sebelumnya, berbincang dengan pemilik semasa. Tanya berapa banyak perbelanjaan yang dikeluarkan setiap tahun untuk memperbaiki setiap unit atau kawasan. Sebaik-baiknya, anda ingin menghabiskan sekitar 40 peratus wang yang anda ambil untuk perbelanjaan mengurus.
Langkah 3. Jalankan nombor
Pemberi pinjaman tidak akan memberi anda wang untuk membeli kompleks pangsapuri melainkan anda dapat menunjukkan bahawa ia akan menguntungkan. Bekerja rapat dengan akauntan untuk mengurangkan nombor dan membuat dokumen kewangan yang diperlukan untuk menunjukkan pemberi pinjaman. Anda boleh mencari akauntan dengan menghubungi masyarakat akauntan awam negeri anda.
- Hitung pendapatan operasi bersih anda, yang merupakan pendapatan kasar anda ditolak perbelanjaan.
- Buat analisis aliran tunai. Tunjukkan bagaimana jumlah wang yang anda perolehi dibandingkan dengan jumlah wang yang akan anda belanjakan. Semasa anda memulakan, atau semasa tempoh ketika pasaran sewa buruk, anda mungkin tidak akan mempunyai aliran tunai.
- Perlu diingat bahawa pemberi pinjaman juga akan menggunakan nombor mereka sendiri, dan juga penilai yang menghargai kompleks.
Bahagian 3 dari 4: Memperoleh Pembiayaan
Langkah 1. Periksa laporan kredit anda
Anda berhak mendapat satu laporan kredit percuma setiap tahun. Pemberi pinjaman anda akan melihat sejarah kredit peribadi anda, jadi anda harus menariknya dan menyemak kesilapannya. Tentukan apa sahaja yang salah.
- Contohnya, akaun mungkin disenaraikan bukan milik anda, atau akaun mungkin disenaraikan dengan tidak betul seperti dalam lalai atau koleksi. Juga, had kredit mungkin salah.
- Mulakan awal. Seluruh proses pertikaian dapat memakan waktu hingga 60 hari untuk diselesaikan, dan anda memerlukan laporan kredit yang bersih sebelum anda menghampiri pemberi pinjaman.
Langkah 2. Ketahui mengenai pinjaman komersial
Pinjaman untuk harta tanah komersial tidak sama dengan pinjaman yang anda ambil untuk membeli rumah anda sendiri. Secara amnya, pinjaman dapat selama 30 tahun atau sesingkat lima atau tujuh. Kadar minat juga boleh berubah atau tetap.
- Sekiranya anda boleh mendapatkan pinjaman tanpa jalan, maka bangunan tersebut akan menjamin pinjaman sebagai cagaran. Walau bagaimanapun, pinjaman bukan jalan masuk tidak tersedia untuk semua peminjam, dan bangunan itu biasanya bernilai sekurang-kurangnya $ 2.5 juta.
- Dengan pinjaman jalan masuk, anda akan terus bertanggungjawab atas pinjaman tersebut. Sekiranya ingkar, anda boleh disaman, dan anda mungkin kehilangan aset peribadi. Pinjaman mencari lebih berisiko, tetapi mungkin satu-satunya jenis pinjaman yang anda dapat sebagai tuan tanah baru.
- Pinjaman komersial juga memerlukan wang pendahuluan sekitar 30% dari harga pembelian.
- Sekiranya anda menghadapi masalah untuk mendapatkan pinjaman komersial, pertimbangkan untuk mendapatkan kontrak harta tanah sebagai gantinya. Kontrak harta tanah memerlukan bayaran pendahuluan yang besar, tetapi kurang sukar untuk diluluskan. Bayaran pendahuluan mungkin kurang daripada yang diminta oleh bank, bergantung pada berapa yang dikehendaki oleh penjual.
Langkah 3. Buat pemilik tawaran
Bincangkan apakah tawaran yang berpatutan dengan ejen harta tanah anda, yang bergantung kepada keadaan pasaran tempatan. Sekiranya pasaran panas, anda mungkin perlu membayar harga yang diminta - atau bahkan lebih.
- Tidak peduli seberapa panas pasaran, bersikeras pada tempoh escrow selama 90 hari. Anda memerlukan sekurang-kurangnya 60 hari untuk mendapatkan pemeriksaan. Itu akan memberi anda 30 hari untuk menyemak dokumen sebelum ditutup.
- Sekiranya anda menggunakan pemberi pinjaman, tanyakan kepada mereka berapa lama mereka perlu memproses pinjaman anda. Bergantung pada pemberi pinjaman anda, anda mungkin perlu meminta lebih banyak masa kepada pemilik untuk menyatukan semuanya.
Langkah 4. Mesti bangunan diperiksa
Sewa pemeriksa yang berpengalaman dalam harta tanah secepat mungkin sekiranya terdapat komplikasi atau kelewatan di kemudian hari. Cari pemeriksa dengan mendapatkan rujukan dari ejen harta tanah atau bercakap dengan pemilik kompleks pangsapuri yang lain.
- Periksa terlebih dahulu apa yang akan diperiksa. Tanyakan apakah anda perlu menyewa pemeriksa khusus untuk memeriksa kolam renang atau gelanggang tenis.
- Sekiranya pemeriksa menemui masalah, mintalah kredit kepada penjual, yang akan mengurangkan jumlah yang anda bayar. Sebagai alternatif, penjual mungkin membuat pembaikan sebelum ditutup.
Langkah 5. Kumpulkan maklumat yang diperlukan untuk permohonan pinjaman
Anda mesti memberi maklumat pemberi pinjaman mengenai kompleks pangsapuri semasa anda membuat permohonan, jadi kumpulkan yang berikut sebelum mendekati pemberi pinjaman:
- gambar kompleks pangsapuri
- pelan lantai
- peta kawasan sekitar
- perihalan harta tanah (mis. jumlah unit, tahun ia dibina, dll.)
- peningkatan yang diharapkan
- maklumat sewa
- harga pembelian
- nama ejen harta tanah, peguam, dan syarikat hak milik yang terlibat dalam transaksi
Langkah 6. Memohon pinjaman anda
Dekati banyak pemberi pinjaman sehingga anda dapat membandingkan tawaran mereka. Minta permohonan dan kirimkan dengan dokumentasi sokongan anda. Sekiranya pegawai pinjaman memerlukan lebih banyak maklumat, maka berikannya secepat mungkin.
Langkah 7. Bandingkan pinjaman
Setelah meluluskan anda, pemberi pinjaman akan menghantar surat niat atau lembaran istilah kepada anda. Analisis dengan teliti. Ini akan menentukan jumlah yang anda boleh pinjam dan syarat-syarat lain. Pilih pinjaman yang syaratnya paling sesuai untuk anda.
- Tandatangani helaian istilah atau surat niat untuk pemberi pinjaman yang anda pilih. Pada ketika ini, anda mungkin perlu membayar deposit anda.
- Pemberi pinjaman harus menindaklanjuti dengan komitmen pinjaman penuh (dan akhir).
Bahagian 4 dari 4: Penutupan di Kompleks Pangsapuri
Langkah 1. Sewa peguam
Anda perlu menandatangani banyak dokumen sah sebelum dapat membeli kompleks pangsapuri. Jangan cuba buat semuanya sendiri. Sebaliknya, anda harus menyewa peguam yang berpengalaman untuk menyusun dan menyemak semua dokumen. Peguam boleh melakukan perkara berikut:
- Merangka, merundingkan, dan menyemak perjanjian pembelian.
- Dapatkan kredit dari pemilik untuk membuat pembaikan yang diperlukan.
- Pastikan tajuknya jelas.
- Sediakan escrow.
Langkah 2. Buat syarikat dengan tanggungan terhad untuk memiliki kompleks pangsapuri
Sekiranya seseorang cedera di kompleks pangsapuri, mereka mungkin akan menuntut anda kerana anda cuai dalam perawatan anda. Sekiranya anda kehilangan tuntutan undang-undang, orang yang cedera boleh mengejar aset peribadi anda, seperti rumah anda sendiri. Dengan memiliki kompleks melalui LLC, aset peribadi anda dilindungi.
- Memiliki bangunan sebagai LLC tidak melindungi anda dari semua tuntutan mahkamah. Contohnya, pemberi pinjaman anda boleh menuntut anda sekiranya anda gagal membayar pinjaman. Walaupun begitu, memiliki kompleks pangsapuri sebagai LLC akan memberikan perlindungan yang besar terhadap kecederaan diri dan tuntutan undang-undang lain.
- Mulakan LLC dengan mengemukakan dokumen yang sesuai dengan Setiausaha Negara anda dan mendapatkan izin atau lesen yang diperlukan. Peguam anda juga boleh menolong anda, kerana ini boleh memakan masa.
Langkah 3. Semak kontrak dan pendedahan
Anda mesti melakukan usaha wajar dengan peguam anda untuk menutup kontrak harta tanah. Contohnya, anda perlu melakukan perkara berikut:
- Selesaikan tinjauan tajuk yang sesuai. Secara amnya, rancangan plot gadai janji tidak mencukupi. Sebaliknya, anda memerlukan tinjauan tajuk ALTA.
- Kaji sebarang pendedahan mengenai harta tanah. Contohnya, pemilik mungkin mendedahkan bahawa ada sesuatu yang tidak kena dengan harta benda yang tidak ditangkap oleh pemeriksa.
- Kaji pajakan dan dokumen penyewa untuk tugas mereka.
- Pertimbangkan kesan sekatan zonasi di kompleks pangsapuri. Sekiranya anda ingin menukar kompleks ke penggunaan campuran, maka ini adalah langkah utama.
- Mengkaji kontrak perkhidmatan untuk kompleks pangsapuri.
- Dapatkan izin yang diperlukan untuk membuat pembaikan.
Langkah 4. Menghadiri penutup
Peguam anda harus menghadiri penutupan bersama dengan wakil LLC anda (jika anda membentuknya). Anda harus menerima pelbagai dokumen semasa penutupan, termasuk akta klaim dan pajakan dan kontrak yang diberikan.
Langkah 5. Sewa seseorang untuk menguruskan kompleks pangsapuri
Bergantung pada ukuran kompleks, mungkin tidak praktikal menguruskan harta itu sendiri dengan tinggal di lokasi. Sebaliknya, anda harus mengupah syarikat pengurusan harta tanah. Mereka akan menguruskan harta tanah dengan mengumpulkan sewa dan menjadualkan pembaikan.
- Periksa kosnya. Secara amnya, syarikat pengurusan harta mengenakan 5-10% daripada sewa yang dipungut.
- Bercakap dengan tuan tanah lain untuk mendapatkan rujukan. Sebagai pilihan, anda boleh menghubungi persatuan apartmen tempatan anda.
- Bandingkan syarikat pengurusan harta tanah berdasarkan lebih daripada harga. Lihat juga perkhidmatan yang mereka tawarkan.
