Mengira rakaman persegi ruang komersial adalah proses yang rumit yang memerlukan perhatian terperinci tanpa henti. Penyewa mesti mempertimbangkan pelbagai faktor ketika memutuskan sama ada akan memasuki perjanjian sewa, termasuk rakaman keseluruhan bangunan dan standard wilayah. Penyewa yang gagal memahami konsep penting kadang kala terkejut dengan kos tersembunyi dan ruang yang boleh digunakan yang lebih kecil daripada yang mereka bayangkan.
Langkah-langkah
Bahagian 1 dari 3: Memilih Kaedah Pengukuran
Langkah 1. Bandingkan teknik pengukuran
Tuan tanah boleh menggunakan beberapa teknik pengukuran yang berbeza untuk menilai rakaman persegi sebuah ruang. Kaedah ini merangkumi:
- Rakaman persegi yang boleh digunakan, atau USF: Ini adalah ruang yang sebenarnya dihuni oleh penyewa. Ejen sewa sering memetik angka ini kepada calon penyewa, tetapi ia hanya mewakili sebahagian daripada perjanjian sewa.
- Rakaman persegi yang boleh disewa, atau RSF: Ini adalah gabungan rakaman persegi yang boleh digunakan dan peratusan dari rakaman persegi luas bangunan. Kawasan umum, yang merupakan bahagian bangunan yang dimanfaatkan oleh semua penyewa, termasuk lobi, lif, lorong dan tangga.
- Rakaman persegi kasar, atau GSF: Keseluruhan rakaman persegi bangunan yang boleh disewa.
Langkah 2. Tentukan kaedah mengira ruang komersial yang terbaik untuk anda
Persatuan Pemilik dan Pengurus Bangunan (BOMA) mempermudah standard industri untuk mengukur ruang sewa di bangunan komersial pada tahun 2010. 2 kaedah utama BOMA adalah Kaedah B dan Kaedah Warisan A.
- Kaedah B: Kaedah Faktor Beban Tunggal yang baru mengira ruang sewa untuk setiap penyewa menggunakan pendekatan seragam dalam mengukur luas lantai. Ia sama untuk semua tingkat bangunan.
- Kaedah Warisan A: Standard 1996 menggunakan harga unit berasingan untuk USF dan rakaman persegi biasa. Dalam beberapa kes, mungkin bermanfaat bagi penyewa untuk memilih pendekatan ini.
Langkah 3. Pilih kaedah pengukuran berdasarkan jenis harta tanah
Biasanya, teknik pengukuran yang digunakan akan bergantung pada penggunaan harta yang dimaksudkan dan jumlah penyewa yang dirancang. Bangunan pejabat, pusat membeli-belah, dan bangunan multi-penyewa lain biasanya akan diukur dengan menggunakan RSF. Bangunan penyewa tunggal seperti gudang atau kemudahan pengeluaran diukur menggunakan GSF. Namun, tuan tanah mungkin tidak diharuskan menggunakan kaedah khusus untuk mengukur ruang.
Langkah 4. Pertimbangkan standard penyewaan wilayah
Undang-undang persekutuan membenarkan tuan tanah mengukur ruang sewaan menggunakan kaedah yang mereka mahukan. Walau bagaimanapun, bahagian-bahagian tertentu di negara ini mungkin mempunyai peraturan yang berbeza untuk mengira rakaman persegi. Dua contoh penting ialah:
- Lembaga Hartanah New York (REBNY) membenarkan pemilik bangunan memaksimumkan keuntungan dengan membiarkan mereka membawa RSF sedekat mungkin ke GSF.
- Kawasan tropika: Peraturan baru menjelaskan kawasan bangunan komersial yang tertutup dan terbuka di kawasan yang biasanya dipengaruhi oleh keadaan cuaca tertentu.
Bahagian 2 dari 3: Mengukur Rakaman Persegi Komersial
Langkah 1. Jangan ambil apa-apa
Ukur sendiri ruang yang boleh digunakan. Salah perhitungan dalam menentukan rakaman persegi boleh menelan belanja ribuan dolar sepanjang tempoh pajakan. Piawaian pengukuran biasa membenarkan toleransi ralat 2 peratus ketika mengukur ruang komersial. Walau bagaimanapun, ini dapat menghasilkan banyak wang, terutama di tempat yang besar atau mahal. Pastikan mengukur kawasan dengan hati-hati mungkin, terutama jika anda adalah penyewa yang mungkin terjejas secara negatif oleh salah perhitungan ini.
Langkah 2. Ukur rakaman persegi ringkas
Untuk mengukur rakaman persegi komersial untuk ruang segi empat, kalikan panjang ruangan dengan kaki dengan lebarnya. Sebagai contoh, sebuah bilik yang panjangnya 12 kaki dengan lebar 12 kaki adalah 144 kaki persegi. Untuk ruang berbentuk L atau terbahagi, anda boleh mengukur segi empat ruang secara bebas dan kemudian menjumlahkan luasnya untuk mendapatkan ukuran luas keseluruhan.
Pengukuran boleh dilakukan dengan menggunakan pita pengukur atau alat pengukur laser
Langkah 3. Kira bentuk yang tidak biasa
Berhati-hatilah ketika mengukur bahagian bilik yang berbentuk tidak teratur. Untuk melakukan pengukuran, cubalah membelah ruangan menjadi bentuk dengan kawasan yang mudah dikira, seperti segi empat dan segi tiga. Luas segitiga kanan dapat dijumpai dengan mengalikan panjang dua sisi bukan pepenjuru (keduanya bergabung dengan sudut kanan) dan kemudian membahagi produk dengan 2.
- Contohnya, jika terdapat ruang dengan dinding pepenjuru yang melaluinya, anda mesti menggunakan formula yang lebih rumit untuk menentukan rakaman persegi kawasan itu. Sekiranya panjang ruang dengan dinding pepenjuru adalah 10 kaki dan lebarnya 8 kaki, rakaman persegi kawasan itu adalah 40 kaki.
- Itu kerana tembok memotong seluruh ukuran persegi, yang mungkin 80 jika ruangan itu tidak memiliki dinding yang memotongnya, menjadi separuh.
Langkah 4. Ukur kawasan umum
Kawasan umum harus diukur supaya kaki persegi yang dapat disewa dapat dikira. Rakaman persegi luas umum diukur dengan menggunakan kaedah yang sama dengan rakaman persegi yang boleh digunakan kecuali jika dinyatakan sebaliknya dalam undang-undang tempatan. Kawasan umum mungkin termasuk lif, bilik mandi, lobi, tangga, dan lorong. Yang penting, kawasan umum mesti tersedia untuk digunakan atau dimanfaatkan oleh semua penyewa. Pastikan mengukur ukuran rakaman persegi semua kawasan umum di bangunan.
Langkah 5. Mencari rakaman persegi kasar
Rakaman persegi kasar mengukur jumlah luas ruang, termasuk ketebalan dinding luar. Untuk mengukur kawasan ini, anda perlu mengukur panjang dinding dari luar bangunan dan menggunakan dimensi tersebut untuk mengira rakaman persegi. GSF tidak dikurangkan untuk halangan seperti poros pengudaraan, rasuk sokongan, atau poros lif. GSF tidak termasuk kawasan terbuka seperti tempat letak kereta, kolam renang, atau kawasan bawah tanah yang tidak digali.
Bahagian 3 dari 3: Menggunakan Maklumat Rakaman Persegi
Langkah 1. Hitung faktor beban untuk bangunan
Faktor beban menunjukkan peratusan tambahan rakaman persegi yang ditambahkan pada rakaman persegi yang boleh digunakan untuk mengira rakaman persegi yang boleh disewa. Untuk mengira faktor beban, mulakan dengan mencari jumlah rakaman persegi bangunan yang boleh digunakan dan boleh disewa. Ingat bahawa rakaman persegi yang boleh digunakan adalah kawasan yang boleh disewa kepada penyewa dan rakaman persegi yang boleh disewa adalah kawasan itu ditambah dengan kawasan umum. Kemudian, bahagikan RSF dengan USF untuk mendapatkan faktor beban.
- Contohnya, jika sebuah bangunan mempunyai ruang seluas 80, 000 kaki persegi dan kawasan seluas 20, 000 kaki persegi tambahan, rakaman persegi yang boleh disewa adalah 100, 000.
- Kemudian, faktor beban akan dikira sebagai 100, 000/80, 000 = 1.25.
Langkah 2. Mencari rakaman persegi untuk harta tanah
Rakaman persegi yang boleh disewa untuk harta tanah dapat dikira menggunakan faktor beban bangunan dan USF harta tanah. Faktor beban digandakan oleh USF untuk mendapatkan RSF. Anda kemudian boleh menggunakan RSF dan harga per kaki persegi untuk mengetahui sewa bulanan.
- Teruskan dengan contoh sebelumnya, bayangkan bahawa harta tanah dibahagi dua di antara dua ruang komersial. Jadi, masing-masing mempunyai ruang seluas 40, 000 kaki persegi.
- Untuk mencari RSF, kalikan jumlah ini dengan faktor beban, iaitu 1.25. Ini bermaksud bahawa RSF dalam kes ini adalah 40, 000 x 1,25 = 50, 000.
Langkah 3. Timbang perbezaan sifat komersial
Harga seunit boleh berbeza-beza berdasarkan lokasi dan kelas bangunan. Sewa di pejabat 500 kaki persegi (46.5 m persegi) pusat bandar mungkin lebih tinggi daripada sewa di ruang seluas 1, 000 kaki persegi (92.9 m persegi) hanya 10 blok jauhnya. Bangunan tergolong dalam 1 daripada 3 klasifikasi standard.
- Kelas A: Ini adalah bangunan paling berprestij di bahagian paling eksklusif di bandar. Bangunan Kelas A mendapat sewa lebih tinggi daripada purata.
- Kelas B: Ini adalah klasifikasi paling luas. Sebilangan besar bangunan ini mempunyai kemasan yang bagus hingga baik.
- Kelas C: Unit dalam kelas ini sangat berfungsi tetapi menawarkan sedikit kemudahan. Harga sewa pada umumnya rendah.
Langkah 4. Hitung jumlah sewa harta tanah berdasarkan rakaman persegi
Sewa biasanya berdasarkan RSF atau GSF ruang. Setelah anda mempunyai data ini, anda boleh menggunakan harga pasaran per kaki persegi untuk menentukan harga sewa untuk harta tanah. Teruskan dengan contoh di atas, jika sewa adalah $ 1,50 per kaki persegi RSF per bulan, sewa akan menjadi $ 1,50 x 50, 000 = $ 75, 000.
